Entre les 9 % de l'annonce et ce qui tombe vraiment sur ton compte, il y a treize lignes de charges, un crédit et un impôt. Ce calculateur les prend toutes.
9,99 € par moisSans engagement6 régimes fiscauxCashflow après impôt
Tu arrêtes quand tu veux, en un clic, depuis ton espace.
Un immeuble à 200 000 €, 4 lots, 2 200 € de loyers : coût total 216 000 €, 9,31 % net, 776 € de cashflow par mois.
Le chiffre de l'annonce
9 % affichés. 4 % encaissés.
La rentabilité qu'on te met dans une annonce, c'est les loyers divisés par le prix. Rien d'autre.
Pas les frais de notaire. Pas les travaux. Pas la taxe foncière, ni l'assurance propriétaire, ni la vacance, ni la gestion, ni les charges de copropriété. Pas le crédit. Et surtout pas l'impôt, qui change tout selon le régime que tu choisis.
Entre le chiffre de l'annonce et ce qui reste sur ton compte à la fin du mois, l'écart tourne autour de 3 à 4 points.
Trois points sur un bien à 180 000 €, c'est 5 400 € par an. Tous les ans, pendant vingt ans. Ce calcul-là prend cinq minutes, et il se fait avant de faire une offre, pas après.
Ce que tu obtiens
Douze chiffres, et une décision
Tu entres les données du bien. Tout se recalcule en direct, à chaque frappe. Voici les six qui décident.
Coût totalPrix, notaire, travaux et frais en un seul montant
Renta bruteLe chiffre de l'annonce, recalculé sur le coût réel
Renta netteAprès toutes les charges, hors crédit
Cashflow mensuelCe qui reste chaque mois, crédit et charges déduits
Loyers à 70 %L'autofinancement calculé comme ta banque le fait vraiment
Cashflow après impôtLe seul chiffre qui finit vraiment sur ton compte
Et aussi : montant des frais de notaire, prix par lot, loyer moyen par lot, cashflow annuel, loyers nets après vacance locative, et impôt estimé sur l'année.
Ce qu'il prend en compte
Vingt-trois champs, parce que c'est ce qu'il faut
Un tableur trouvé sur internet s'arrête à la rentabilité brute et oublie la moitié des charges. Celui-ci ne t'en laisse oublier aucune.
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L'achat. Prix FAI, frais de notaire en pourcentage, travaux, autres frais, nombre de lots.
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Les loyers. Loyer mensuel hors charges et vacance locative, parce qu'un bien n'est jamais loué douze mois sur douze.
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Les charges. Taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, électricité et ménage des parties communes, jardinage, provision travaux, charges de copropriété, frais de compte bancaire, gestion locative.
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Le crédit. Apport, capital emprunté, taux, durée. La mensualité se calcule toute seule.
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L'impôt. Régime fiscal, tranche marginale d'imposition, et les intérêts d'emprunt de la première année calculés automatiquement.
La partie que tout le monde saute
Six régimes, parce que c'est l'impôt qui décide
Le même bien, aux mêmes conditions, ne donne pas le même résultat selon le régime sous lequel tu le détiens. Le calculateur te sort le cashflow après impôt pour chacun d'eux.
Les six régimes calculés
Meublé : LMNP au réel, avec amortissement
Meublé : Micro-BIC, abattement de 50 %
Nu : régime réel, revenus fonciers
Nu : micro-foncier, abattement de 30 %
SCI à l'IR, transparente, imposée aux revenus fonciers
SCI à l'IS, avec amortissement et impôt société à 15 ou 25 %
Et cinq tranches d'imposition : 0, 11, 30, 41 et 45 %. Tu choisis la tienne, ou tu saisis ton taux à la main.
Le même bien peut être rentable en meublé et à perte en nu au réel. Tu le vois maintenant, pas à ta première déclaration.
Sur le même immeuble : 1 827 € d'impôt estimé sur l'année, et 623 € de cashflow réel par mois au lieu des 776 € affichés plus haut.
Tu y vois aussi les avertissements que j'ai laissés dans l'outil : ces montants sont des estimations destinées à comparer les régimes entre eux, pas un remplacement de ton comptable. Un calculateur qui te promet le contraire te ment.
Ton compte
Tes simulations te suivent
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Tu enregistres chaque bien étudié, avec son nom et sa ville. Tu les compares au lieu de les oublier.
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Tu les retrouves sur tous tes appareils. Commencé sur l'ordinateur, repris sur le téléphone.
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Tu exportes en PDF. De quoi arriver chez ton banquier avec un document, pas avec un discours.
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Tu l'utilises pendant la visite. L'affichage est prévu pour le téléphone.
Sois au clair avant de payer
Ce que ce n'est pas
Ce n'est pas La Boîte à Outils. Tu as ici le calculateur de rentabilité, et lui seul.
Il n'y a donc pas la capacité d'emprunt, pas le pipeline d'acquisition, pas le simulateur de travaux poste par poste, pas le suivi des loyers ni des dépenses, pas le patrimoine consolidé, pas le simulateur de transmission, et pas les 19 fiches outils.
Tout ça existe, c'est La Boîte à Outils de l'Investisseur, à 199 € en paiement unique et accès à vie. L'abonnement ne s'en déduit pas : ce sont deux offres séparées.
Si tu veux juste savoir si un bien est rentable, le calculateur suffit. Si tu veux piloter tout un patrimoine, prends la Boîte à Outils.
Sur rien. C'est un abonnement mensuel sans durée minimale. Tu résilies en un clic depuis ton espace, et ton accès reste ouvert jusqu'à la fin du mois que tu as déjà payé.
Comment je résilie, concrètement ?
Depuis ton espace abonnement, avec l'adresse email utilisée au paiement. Tu reçois un email de confirmation avec la date de fin exacte. Aucun appel, aucun courrier, aucune justification.
Est-ce que ça se déduit de La Boîte à Outils ?
Non. Les deux offres sont séparées : l'abonnement au calculateur à 9,99 € par mois d'un côté, La Boîte à Outils complète à 199 € en paiement unique de l'autre. Ce que tu as payé en abonnement ne vient pas en déduction.
Mes simulations, si je résilie ?
Elles sont conservées, mais tu n'y as plus accès tant que tu n'es pas abonné. Si tu reprends l'abonnement plus tard, tu les retrouves. Pense à exporter tes PDF avant de partir.
Ça marche sur téléphone ?
Oui, l'affichage est prévu pour. C'est même son meilleur usage : faire tourner les chiffres pendant la visite, pas trois jours après.
Je peux l'utiliser pour un appartement ou une maison ?
Oui. Le champ « nombre de lots » se met à 1 et tout le reste fonctionne pareil : maison, appartement ou immeuble de rapport.
Le prochain bien que tu regardes
Tu peux continuer à te fier au pourcentage de l'annonce. Ou passer cinq minutes à savoir ce qu'il reste vraiment, chaque mois, une fois le crédit et l'impôt payés.
